Das Scellier-System, das seit Ende 2012 für neue Investitionen geschlossen ist, hat weiterhin steuerliche Auswirkungen für Eigentümer, die sich dem Ende ihres ursprünglichen neunjährigen Engagements nähern. Die Verlängerungsoption muss zum richtigen Zeitpunkt ausgeübt werden, andernfalls droht der endgültige Verlust des Vorteils einer zusätzlichen Steuerermäßigung.
Der regulatorische Rahmen unterscheidet klar zwischen dem klassischen Scellier und dem intermediären Scellier, und die damit verbundenen deklarativen Schritte sind in den meisten verfügbaren Leitfäden schlecht dokumentiert.
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Klassisches oder intermediäres Scellier: Das Recht auf Verlängerung betrifft nicht jeden
Der erste Punkt, den es vor jedem Schritt zu überprüfen gilt, ist die Version des gewählten Systems. Nur das intermediäre Scellier berechtigt zu einer Verlängerung über den ursprünglichen Zeitraum von neun Jahren hinaus. Das klassische Scellier endet hingegen am Ende dieser Dauer. Für dieses Regime gibt es keine zusätzliche Option.
Diese Unterscheidung hat direkte Konsequenzen. Ein Investor im klassischen Scellier, der seine Immobilie nach neun Jahren weiterhin vermieten möchte, kann dies tun, jedoch ohne zusätzlichen steuerlichen Vorteil. Die erhaltenen Mieten werden nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert, ohne dass eine Steuerermäßigung ausgeglichen wird. Der monatliche Sparaufwand steigt mechanisch.
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Für diejenigen, die dem intermediären Scellier unterliegen, erfolgt die Verlängerung in Stufen von drei Jahren, mit einer Gesamtdauer von bis zu fünfzehn Jahren. Jede dreijährige Stufe generiert eine zusätzliche Steuerermäßigung. Dieser Mechanismus setzt die kontinuierliche Einhaltung strenger Bedingungen voraus, insbesondere der Miet- und Einkommensobergrenzen des Mieters, die für das geografische Gebiet der Immobilie gelten.
Eigentümer, die alles über die Verlängerung des Scellier nach 9 Jahren erfahren möchten, müssen zunächst ihr ursprüngliches Engagement wiederfinden, um das genaue gewählte Regime bei der Erwerbung zu bestätigen.
Steuererklärung für intermediäres Scellier: Die Formulare zur Verlängerung ausfüllen
Die deklarative Mechanik stellt den häufigsten Engpass dar. Die Verlängerungsoption muss in der Einkommensteuererklärung des Jahres ausgeübt werden, in dem der ursprüngliche Zeitraum endet. Konkret bedeutet dies, dass, wenn das Engagement von neun Jahren im Jahr N endet, die Verlängerung in der Erklärung für N+1 aufgeführt werden muss.
Es werden zwei Formulare verwendet:
- Die Erklärung 2042 RICI, die es ermöglicht, die zusätzliche Steuerermäßigung im Zusammenhang mit dem neuen dreijährigen Zeitraum zu übertragen. Auf diesem Formular erscheint der Betrag des steuerlichen Vorteils.
- Die Erklärung 2044 EB, die das zusätzliche Mietengagement formalisiert. Dieses Dokument bescheinigt, dass der Eigentümer sich verpflichtet, die Immobilie für drei weitere Jahre zu vermieten, unter den Bedingungen des intermediären Scellier.
- Die üblichen Nachweise (laufender Mietvertrag, Steuerbescheid des Mieters zur Überprüfung der Einhaltung der Einkommensobergrenzen) müssen aufbewahrt und im Falle einer Steuerprüfung bereitgehalten werden.
Ein Versäumnis bei der ursprünglichen Erklärung ist nicht unerheblich. Die Steuerbehörde ist nicht verpflichtet, eine verspätete Regularisierung zu akzeptieren, und die Erfahrungen vor Ort variieren in diesem Punkt. Einige Steuerzahler konnten ihre Situation bei einer Beschwerde regulieren, aber es gibt keine Garantie für eine positive Behandlung.
Miet- und Einkommensobergrenzen im Scellier-Gebiet: Was den steuerlichen Vorteil gefährdet
Die Verlängerung des Systems beschränkt sich nicht darauf, ein Kästchen auf einem Formular anzukreuzen. Während der gesamten Dauer der Verlängerung gelten die ursprünglichen Zulassungsvoraussetzungen weiterhin. Die verlangte Miete muss unter der für das geografische Gebiet der Wohnung festgelegten Obergrenze bleiben, und die Einkünfte des Mieters dürfen den gesetzlichen Schwellenwert nicht überschreiten.
Eine Überschreitung der Miete kann den Verlust des steuerlichen Vorteils für den gesamten betroffenen dreijährigen Zeitraum zur Folge haben, nicht nur für das Jahr der Überschreitung. Diese Regel macht die Überwachung der Miete besonders sensibel bei einer Mietvertragsverlängerung oder einem Mieterwechsel während der Verlängerung.
Die Obergrenzen variieren je nach Zone (A, A bis, B1, B2) und werden jedes Jahr überprüft. Ein Eigentümer, der seine Miete seit mehreren Jahren nicht angepasst hat, könnte durch Unterlassung konform sein, aber jemand, der seine Miete auf das maximal zulässige Niveau des Referenzindex indexiert hat, muss überprüfen, ob er die Obergrenze des intermediären Scellier nicht überschritten hat.
Entscheidung nach 9 Jahren Scellier: Verlängern, verkaufen oder in möblierte Vermietung wechseln
Die steuerliche Verlängerung ist nur eine der Optionen. Die wirtschaftliche Entscheidung nach neun Jahren muss mehrere Parameter berücksichtigen, die sich nicht nur auf die Steuerermäßigung beziehen.
Die Kosten für den Besitz der Immobilie haben sich seit dem Erwerb verändert: Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, mögliche Arbeiten zur Normierung oder energetischen Sanierung. Diese Posten belasten die Nettorendite und müssen im Verhältnis zum verbleibenden steuerlichen Gewinn betrachtet werden, der durch die dreijährige Verlängerung geboten wird.
Die zusätzliche Steuerermäßigung über drei Jahre bleibt im Vergleich zu der der ersten neun Jahre bescheiden. Für eine Immobilie, deren Nettomietrendite gering ist oder deren Vermögensbewertung gestiegen ist, kann der Verkauf Kapital freisetzen, das unter günstigeren Bedingungen reinvestiert werden kann.
Der Wechsel zur nicht-professionellen möblierten Vermietung (LMNP) stellt einen dritten Weg dar. Dieses Regime ermöglicht es, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich zu reduzieren. Allerdings setzt es einen Wechsel des Mietvertrags, eine Anpassung der Wohnung und eine spezifische Buchhaltung voraus. Dieser Wechsel ist nicht mit der gleichzeitigen Beibehaltung des Scellier-Systems kompatibel: man muss zwischen Verlängerung und Wechsel zur möblierten Vermietung wählen.
Die Analyse hängt von der persönlichen steuerlichen Situation, dem lokalen Mietmarkt und dem Zustand der Immobilie ab. Eine Wohnung in einem angespannten Gebiet mit einer intermediären Scellier-Miete, die unter dem freien Markt liegt, stellt einen dauerhaften Einnahmeverlust dar. Im Gegensatz dazu verliert eine Immobilie in einem entspannten Gebiet, in dem die Scellier-Obergrenze dem Marktpreis entspricht, nichts, wenn sie im System bleibt.
Das Ablaufdatum des ursprünglichen Engagements legt den Entscheidungszeitraum fest. Bis zur letzten Erklärung zu warten, um eine Entscheidung zu treffen, bedeutet, sich Spielraum zu nehmen, insbesondere wenn ein Verkauf oder ein Wechsel des Mietregimes mehrere Monate Vorbereitungszeit erfordert.